Immobilien im Fondsmantel: Weiter Druck auf die Preise?
Blick in die Zukunft mit REITs?
In einer aktuellen HQ-Trust-Studie haben die Immobilienexperten des Hauses die Entwicklung des MSCI-World-REITs-Index mit dem ODCE-Index verglichen. Während die MSCI-Benchmark börsennotierte Immobilienaktien abbildet, gilt der ODCE-Index als Barometer für offene Immobilienfonds (OIFs). Eine wesentliche Erkenntnis der Studie: Vergleicht man die Indizes, liegt die Korrelation bei nur 31%. Verschiebt man den REITs-Index um neun Monate nach vorne, steigt die Korrelation auf 75%. Daraus lässt sich ableiten, dass im Zeitraum von Ende September 2016 bis Ende Juni 2026 die börsennotierten Immobilienaktien Entwicklungen vorweggenommen haben, die sich im Segment der nicht-börsennotierten Immobilienassets erst später manifestieren.
US-Fokus
Der VanEck Global Real Estate ETF (WKN: A1T6SY; +24,3% in drei Jahren und damit mehr als die Vergleichsgruppe) investiert grundsätzlich weltweit. Die zugrunde liegende Benchmark ist der GPR Global 100 Index, der auch Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigt. Die Indexunternehmen aus Industrieländern verteilen sich auf Amerika (40 Unternehmen), Europa, Naher Osten und Afrika (30) sowie die asiatisch-pazifische Region (ebenfalls 30). Hauptkriterium bei der Auswahl ist die Liquidität der Titel, die Gewichtung erfolgt nach Marktkapitalisierung. Alle Top-Ten-Unternehmen stammen aus den USA, die mit 70,1% einen regionalen Schwerpunkt bilden. Zu den Schwergewichten zählen Welltower und ein Healthcare-REIT mit Schwerpunkt auf Seniorenwohnanlagen, und Rehazentren.
Beim iShares US Property Yield ETF (WKN: A0LEW6; +18,9% auf Sicht von drei Jahren und damit mehr als die Wettbewerber) ist das Anlageuniversum komplett auf die USA konzentriert. Die abgebildete Benchmark ist der FTSE EPRA NAREIT US Dividend+ Net of Tax Index. Voraussetzung für die Aufnahme in den Index ist eine prognostizierte Dividendenrendite von mindestens 2% auf Jahressicht. Die aktuelle Dividendenrendite des Index liegt bei 3,9%. Schwergewichte sind u.a. das Logistikimmobilienunternehmen Prologis und der Rechenzentrenbetreiber Equinix.
Outperformance in Asien
Anleger, die schwerpunktmäßig abseits der USA und Europa in Immobilienaktien investieren wollen, werden beim B&I Asian REAL ESTATE Securities Fund (WKN: A1CXW5; +10,1% in drei Jahren und damit mehr als die Vergleichsgruppe) mit seinem asiatisch-pazifischen Fokus fündig. Gegenüber der Benchmark, dem FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia NTR Index, konnte der Fonds mit 6,0% p.a. seit Auflegung im September 2010 gegenüber 3,1% p.a. bei der Benchmark deutlich outperformen. Der wertorientierte Ansatz, der Unternehmen mit Abschlag zum Nettoinventarwert in den Blick nimmt, ist klar bottom-up-getrieben. Auswahlkriterien sind u.a. Verschuldungsgrad, Leerstandsquoten und Mietvertragslaufzeiten. Gern gesehen sind Unternehmen mit attraktiver Dividendenausschüttung. Ein regionaler Schwerpunkt liegt mit 39% auf Japan. Zu den Top-Holdings zählt der japanische Immobilienentwickler Mitsui Fudosan.
Europa im Blick
Frédéric Tempel lenkt den AXA Aedificandi (WKN: A0B9Q4; +11,3% in drei Jahren und damit weniger als die Wettbewerber). Das Anlageuniversum deckt Wohnimmobilien, Logistik- und Industriezentren, Bürogebäude, Einkaufszentren sowie spezialisierte Segmente (z.B. Pflegeimmobilien, Rechenzentren) in Europa ab. Bei der Aktienauswahl wird u.a. auf Cashflow-Wachstum, Verschuldung und Zinsbindungsstrukturen sowie Managementqualitäten geachtet. Der französische Immobilienkonzern Unibail-Rodamco-Westfield ist gewichtiger Teil des Portfolios.
Auf der Suche nach dem Ausgang
In einer aktuellen Scope-Studie zur Situation der OIFs in Deutschland wird darauf verwiesen, dass Anleger weiter aus der Anlageklasse flüchten. 2025 wurden per Saldo 7,6 Mrd. EUR abgezogen, nach knapp 6 Mrd. EUR im Jahr zuvor. Scope sieht allerdings auch Licht: Die Vermietungsquoten seien stabil, die Mietvertragslaufzeiten solide, die Diversifikation breit und die leicht gestiegene durchschnittliche Kreditquote auf einem moderaten Niveau.
Satte Verluste
Ein besonders beeindruckendes Beispiel von Kapitalvernichtung ist mit -45,3% in drei Jahren der Leading Cities Invest (WKN: 679182) von KanAm Grund. Der Fonds wurde im Juli 2013 mit großem Marketinggetöse lanciert und ist im Juni 2026 in die Abwicklung gegangen. Während der Nullzinsphase wurde der OIF mit Geldern überschüttet. Damit wurden Objekte zu historischen Höchstpreisen gekauft. Schon kleine Zinsanstiege haben vor diesem Hintergrund zu massiven Wertabschlägen geführt. Warnzeichen hatte es schon länger gegeben. 2024 wurde der Bürokomplex „Pixel“ bei Paris u.a. wegen Mieterausfalls um rund 15,4 Mio. EUR abgewertet.
Knappe Liquidität
Auch die vertrieblich gut aufgestellte DWS muss bei OIFs wie dem von Anke Weinreich gemanagten grundbesitz europa (WKN: 980700; -10,7% in drei Jahren und damit weniger als die Vergleichsgruppe) Liquidität schaffen, um Anleger auszuzahlen. So wurden u.a. Wohnimmobilien in den Niederlanden für rund 256 Mio. EUR veräußert. Trotzdem lag die Liquiditätsquote des OIF Ende August mit 5,8% nur knapp über dem gesetzlich vorgeschriebenen Minimum von 5%. Aktuell stehen weitere Immobilien auf der Verkaufsliste. Vor dem Hintergrund steigender Zinsen und dem Verkaufsdruck ist die Position der Verkäufer schwach, was sich auf die Preise auswirken dürfte. Zu den Portfolioschwergewichten zählt u.a. das Einkaufszentrum „Diagonal Mar“ in Barcelona.
Auf starke Steine gebaut
Bislang ist es Mario Schüttauf, der seit August 2007 den hausInvest (WKN: 980701; +6,0% in drei Jahren und damit weniger als die Peergroup) managt, jedes Kalenderjahr mit einer positiven Rendite abzuschließen. Auch davor gab es seit Fondsauflegung im Jahr 1972 kein Kalenderjahr im Minus. 161 Immobilien von Berlin bis Hawaii in 17 Ländern auf vier Kontinenten bilden das Fondsvermögen, das sich auf 14,5 Mrd. EUR beläuft. Dazu zählt beispielsweise der Frankfurter Omniturm mit der Morgan Stanley Bank AG als Hauptmieter.
